ฎีกาที่ 7392/2543

สัญญาที่จำเลยที่ 1 กับพวก ทำกับโจทก์ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใชับังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ การที่จำเลยที่ 1 กับพวกได้เคยรวบรวมที่ดินเสนอขายให้ผู้อื่นมาแล้ว เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำไว้กับโจทก์มีผลใช้บังคับได้ จึงหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวก เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ หนังสือสัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 กับพวกโดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กับพวก แต่ประการใด สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้า อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตกเป็นโมฆะ เมื่อจำเลยที่ 1 กับพวก ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดต่อกันเป็นผืนเดียวกันให้กับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลา ถือได้ว่า จำเลยที่ 1 กับพวกผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยที่ 1 กับพวก ต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินด้วย

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินจำนวน 88,336,164.38 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 85,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่า ฟ้องของโจทก์ขาดอายุความ และจำเลยที่ 2 ได้ถูกศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วย จำเลยที่ 4 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น ทนายโจทก์ยื่นคำแถลงว่าศาลจังหวัดลพบุรีมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 2 เด็ดขาดก่อนโจทก์ยื่นฟ้องคดีนี้ ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งจำหน่ายคดีจำเลยที่ 2 ออกจากสารบบความ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 50,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันชำระเงินจำนวน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับแต่วันที่ 7 มิถุนายน 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 และที่ 3 ไม่ชำระ ให้จำเลยที่ 4 ชำระแทน ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 5,000 บาท ส่วนค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 เรื่องทิ้งฟ้องอุทธรณ์ที่ศาลฎีกาให้รวมสั่งในคำพิพากษานี้นั้น เห็นสมควรให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ประการแรกมีว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้าตามเอกสารหมาย ล.2 หรือไม่ เห็นว่า สัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุไว้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ทั้งมีข้อความชัดแจ้งว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตกลงจะขายและโจทก์ตกลงซื้อที่ดิน ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลศรีเทพ กิ่งอำเภอศรีเทพ จังหวัดเพชรบูรณ์ เนื้อที่ดินประมาณ 2,000ไร่ โดยตกลงซื้อขายในราคาไร่ละ 16,000 บาท รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินและรูปแผนที่ของที่ดินที่จะซื้อจะขายกันปรากฏตามเอกสารแนบท้ายรวม 30 แผ่น และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา กับยังมีข้อความเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของผู้จะขายและผู้จะซื้อที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาต่อกันไว้โดยละเอียดครบถ้วน กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ชัดว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นการตกลงจะซื้อจะขายที่ดินตามสัญญากันจริง ทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ดังกล่าวก็ไม่มีข้อความใดที่จะเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 มีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวขึ้นเพื่อเป็นการอำพรางสัญญานายหน้าแต่อย่างใด ส่วนข้อที่จำเลยที่ 1 นำสืบและอ้างในฎีกาว่า ขณะทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ได้ทราบดีแล้วว่าในจำนวนเนื้อที่ดินประมาณ 2,000 ไร่ ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำสัญญาตกลงจะขายให้แก่โจทก์นั้นไม่มีที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 รวมอยู่ด้วยนั้น ก็เห็นว่า เมื่อสัญญาที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญาโอนทรัพย์สินให้ผู้จะซื้อไม่ได้ ผู้จะซื้อก็สามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้ ประกอบกับจำเลยที่ 1 ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า จำเลยที่ 1 เคยร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 รวบรวมที่ดินในลักษณะเช่นคดีนี้เสนอขายให้แก่ผู้อื่นมาแล้วดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 ทำไว้กับโจทก์จึงมีผลใช้บังคับได้ กรณีหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงจะให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์ได้เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่ ส่วนการที่จำเลยที่ 4 ทำหนังสือสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไว้ตามเอกสารหมาย ล.2 นั้น ก็ปรากฏจากคำเบิกความของนางสาวพัชรี วิศวาจารย์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์และเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ให้เป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ตอบทนายจำเลยที่ 3 ถามค้านว่า ก่อนทำสัญญานางสาวพัชรีไม่รู้จักจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 3 แต่รู้จักจำเลยที่ 4 มาประมาณ 3 ปี ก่อนหน้านั้นโจทก์กับจำเลยที่ 4 เคยติดต่อซื้อขาย