ฎีกาที่ 742/2544

ที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆตามมาตรา 6 พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ หมายความว่าที่ดินซึ่งปลูกโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ และบริเวณต่อเนื่องกันซึ่งตามปกติใช้ไปด้วยกันกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ โจทก์เช่าที่ดินและใช้ประโยชน์เพียงบางส่วน ส่วนที่เหลือเป็นพื้นที่ว่างเปล่า ซึ่งโจทก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ต่อมาโจทก์ได้รับอนุญาตจากจำเลยให้ก่อสร้างอาคารศูนย์ฝึกอบรมในพื้นที่ว่างเปล่าดังกล่าว ดังนี้เมื่อพื้นที่ว่างเปล่าเป็นส่วนที่มีการแบ่งแยกเนื้อที่ใช้สอยไว้อย่างชัดเจนโดยมีรั้วคอนกรีตแบ่งอาณาเขตและมีประตูปิดแยกต่างหาก ที่ดินในส่วนนี้จึงไม่ใช่ที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับสถานีบริการน้ำมัน ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับบริษัท ร. จำกัดนั้นผู้ให้เช่าได้ให้คำมั่นในการซื้อขายที่ดินแก่โจทก์ โดยในระหว่างอายุสัญญาเช่าหากโจทก์มีความประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าให้โจทก์แจ้งความประสงค์เป็นหนังสือถึงผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์สินให้ในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญา ทั้งเมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าที่ดินที่กำหนดไว้ปีละ 2,176,900 บาท ระยะเวลาการเช่ากำหนด 30 ปี โดยโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงิน 65,307,000 บาทแก่บริษัท ร.จำกัดแล้ว ซึ่งเป็นจำนวนที่สูงมากอาจจะเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงมิใช่เป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดาแต่เพียงอย่างเดียว หากเป็นสัญญาเช่าที่รวมค่าสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าในภายหน้าไว้ด้วย การนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวมาเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและโรงเรือนของโจทก์จึงเป็นการไม่ชอบ ในการคำนวณค่ารายปีที่ดินต่อเนื่องนี้ต้องเทียบเคียงกับค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วเป็นหลักตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ แต่เมื่อยังไม่เคยกำหนดค่ารายปีกันมาก่อนเนื่องจากสถานีบริการน้ำมันโจทก์เพิ่งเปิดบริการในการกำหนดค่ารายปีที่ดินต่อเนื่องจึงต้องคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สินขนาดพื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์คล้ายคลึงกันมาเทียบเคียง

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า วันที่ 27 มิถุนายน 2540 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยเขตลาดกระบังได้แจ้งประเมินค่ารายปีและค่าภาษีสำหรับโรงเรือนและที่ดินซึ่งเป็นสถานีบริการน้ำมันของโจทก์เลขที่ 48/6 ถนนอ่อนนุช แขวงลาดกระบัง เขตลาดกระบังกรุงเทพมหานคร ประจำปีภาษี 2536 เป็นเงิน 2,192,400 บาทแต่เนื่องจากสถานีบริการน้ำมันของโจทก์เพิ่งสร้างเสร็จและเปิดดำเนินการเมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2535 พนักงานเจ้าหน้าที่จึงประเมินค่ารายปี 1 เดือน เป็นเงิน 182,700 บาท ค่าภาษี22,837.50 บาท ปีภาษี 2537 ค่ารายปีเป็นเงิน 2,196,400 บาทค่าภาษี 274,050 บาท ปีภาษี 2538 ค่ารายปีเป็นเงิน 2,406,420บาท ค่าภาษี 300,802.50 บาท ปีภาษี 2539 ถึง 2541 ค่ารายปี ๆ ละ 2,729,520 บาท ค่าภาษีปีละ 341,190 บาท ตลอดปีภาษี2536 ถึง 2541 โจทก์จำเลยจะโต้แย้งกันเรื่องที่ดินต่อเนื่องกับอาคารสำนักงานและร้านค้าของสถานี โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ออกใบแจ้งรายการประเมินสำหรับอาคารสำนักงานและร้านค้ารวมที่ดินต่อเนื่องประจำปีภาษี 2536 ค่ารายปี 163,260 บาทค่าภาษี 20,407.50 บาท ปีภาษี 2537 ค่าภาษี 1,959,120 บาทค่ารายปี 244,890 บาท ปีภาษี 2538 ถึง 2541 ค่ารายปีละ1,720,800 บาท ค่าภาษีปี ๆ ละ 215,100 บาท โจทก์เห็นว่าประเมินไม่ถูกต้องจึงอุทธรณ์การประเมินวันที่ 4 พฤศจิกายน 2541ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครได้แจ้งคำชี้ขาดยืนตามการประเมินดังกล่าวซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดค่ารายปีสำหรับปีภาษี 2536ถึง 2541 ของสถานีบริการน้ำมันเลขที่ 48/6 และที่ดินต่อเนื่องรวมทั้งศูนย์ฝึกอบรมของโจทก์เลขที่ 48/7 (แขวงลาดกระบัง)โดยถือเอาค่าเช่าที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งสถานีบริการที่โจทก์ได้จ่ายแก่เจ้าของที่ดินคือบริษัทร่วมพัฒนาอุตสาหกิจ จำกัด เป็นค่ารายปีนั้นเป็นการไม่ถูกต้อง เพราะเงินที่โจทก์จ่ายเพื่อชำระค่าสิทธิที่จะซื้อที่ดินในภายหน้าได้ในราคาต่ำอีกด้วยจึงไม่สมควรมากำหนดเป็นค่ารายปีพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องกำหนดจากอัตราค่าเช่าปกติของที่ดินพิพาทที่แท้จริงและสมควรจะให้เช่าได้คือ ค่าเช่าปีภาษี 2536 ถึง 2541ตารางเมตรละ 3 บาทต่อเดือน โดยปีภาษี 2536, 2537 และ 2538ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนพฤษภาคม มีที่ดินต่อเนื่องกับอาคารสำนักงานและร้านค้าของสถานีบริการน้ำมันจำนวน 4,069 ตารางเมตรและตั้งแต่เดือนมิถุนายนของปีภาษี 2538 มีที่ดินต่อเนื่องกับสถานีบริการน้ำมันจำนวน 6,204 ตารางเมตร การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ประเมินค่ารายปีและค่าภาษีที่ดินต่อเนื่องกับอาคารและร้านค้าของสถานีบริการน้ำมันพิพาทในปีภาษี 2536, 2537 และในปี 2538ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนพฤษภาคมจำนวน 7,101 ตารางเมตรและประเมินค่ารายปีที่ดินต่อเนื่องกับอาคารสำนักงานและร้านค้าในปีภาษี 2536 ถึง 2541 ตารางเมตรละ 22.14 บาทต่อเดือนจึงไม่ถูกต้องและไม่ชอบด้วยกฎหมายเพราะที่ดินว่างเปล่าจำนวน 2,032 ตารางเมตร โจทก์เพิ่งก่อสร้างศูนย์ฝึกอบรมของโจทก์ในปี2536 ใช้งานวันที่ 7 มิถุนายน 2537 จำเลยต้องคืนเงินภาษีในปีภาษี 2536 ถึง 2451 แก่โจทก์ดังนี้ปีภาษี 2536 (1 เดือน) ค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องกับอาคารสำนักงานและร้านค้าและค่าภาษีที่จำเลยประเมิน พื้นที่ 7,101 ตารางเมตร 157,212.64 บาท/19,651.58 บาท จำนวนที่ถูกต้อง (พื้นที่ 5,069 ตารางเมตร) 15,207 บาท/1,900.87 บาท จำนวนเงินที่คืน 17,750.70 บาทปีภาษี 2537 ค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องกับอาคารสำนักงานและร้านค้าและค่าภาษีที่จำเลยประเมิน 1,886,590 บาท/235,824.21บาท จำนวนที่ถูกต้อง 182,484 บาท/22,810.50 บาท จำนวนเงินที่คืน213,013.71 บาทปีภาษี 2538 ค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องกับอาคารสำนักงานและร้านค้าและค่าภาษีที่จำเลยประเมิน 1,648,212.30 บาท/206,028.04 บาท ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงพฤษภาคม 5 เดือน สำหรับพื้นที่ 5,069ตารางเมตร และมิถุนายนถึงธันวาคม สำหรับพื้นที่ 6,104 ตารางเมตร2539 ถึง (พื้นที่ 6,204 ตารางเมตร) จำนวนที่ถูกต้อง 206,319 บาท/25,789.87 บาท จำนวนเงินที่คืน 180,238.17 บาทปีภาษี 2541 ค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องกับอาคารสำนักงานและร้านค้าและค่าภาษีที่จำเลยประเมิน ปีละ 1,648,278.72 บาท/206,034.84บาท จำนวนที่ถูกต้อง ปีละ 223,344 บาท/27,918 บาท จำนวนเงินที่คืน178,116.84 บาท 3 ปี 534,350.52 บาทรวมเป็นเงินภาษีที่เรียกเก็บเกินตั้งแต่ปีภาษี 2536 ถึง 2541 เป็นเงิน945,353.10 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระแก่โจทก์ ก่อนฟ้องคดีโจทก์ชำระภาษีแก่จำเลยแล้วขอให้ศาลเพิกถอนหรือแก้ไขใบแจ้งรายการประเมินและใบแจ้งคำชี้ขาดให้จำเลยคืนเงินภาษี 945,353.10 บาทแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระต้นเงินให้แก่โจทก์แล้วเสร็จ จำเลยให้การว่า วันที่ 10 ตุลาคม 2539 โจทก์ยื่นแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2536, 2537,2