ฎีกาที่ 781/2541

แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินฉบับพิพาทมีข้อความว่า โจทก์กับจำเลยจะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกันนับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไป และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองฉบับดังกล่าวได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้และระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาทกับระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่าย ละครึ่ง แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยและโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้วทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยและโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองบ้านและที่ดินและไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดไว้เพื่อขายทอดตลาด ย่อมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวตามราคาซื้อขายขณะนั้น ซึ่งหากโจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินใกล้เคียงกับบ้านและที่ดินดังกล่าวซึ่งมีเนื้อที่ที่ใกล้เคียงกันโจทก์ต้องซื้อบ้านและที่ดินใหม่ในราคาที่สูงกว่าเดิม ดังนี้ การ ผิดสัญญาของจำเลยย่อมก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ และต้องรับผิดในเงินค่าเสียหายดังกล่าวแก่โจทก์รวมทั้งค่าธรรมเนียมถอนการยึดเป็นความเสียหายซึ่งมีผลสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยผิดสัญญาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเดิมใช้ชื่อว่า บริษัทส.ศรีศุภโชค จำกัด จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2533โจทก์ได้ทำสัญญาจองซื้อบ้านพร้อมที่ดินกับจำเลยที่ 2 คือบ้านเลขที่ 58/131 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 118249 เนื้อที่ 55 ตารางวา ในราคา 600,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้จำนวน100,000 บาท ภายหลังโจทก์ชำระเงินเพิ่มให้จำเลยอีกจำนวน25,000 บาท โจทก์ติดต่อเพื่อขอรับโอนบ้านจากจำเลยทั้งสองหลายครั้ง จำเลยที่ 2 ได้ผัดผ่อนเรื่อยมา ต่อมาโจทก์ทราบจากจำเลยที่ 2 ว่าบ้านและที่ดินดังกล่าวเป็นของบุคคลภายนอกที่ซื้อไปจากจำเลยที่ 1 และได้นำไปจำนองไว้แก่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ขณะนั้นธนาคารได้ฟ้องบังคับจำนองจำเลยที่ 2 สัญญาว่าจะโอนขายบ้านและที่ดินแก่โจทก์โดยจำเลยที่ 2 จะเป็นผู้ไปไถ่ถอนจำนองและขอให้โจทก์ชำระเงินให้อีกจำนวน 16,292.50 บาท ส่วนที่เหลือให้ไปชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ได้มอบเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 2 ไป รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระให้จำเลยที่ 2ไปจำนวนทั้งสิ้น 141,292.50 บาท หลังจากนั้นจำเลยทั้งสองไม่เคยติดต่อเพื่อจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาโจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยทั้งสองเพื่อนัดหมายให้ไปโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน แต่จำเลยทั้งสองก็ไม่ยอมไปดำเนินการให้ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายในการที่โจทก์จะต้องไปซื้อบ้านและที่ดินขนาดและสภาพเดียวกันแพงขึ้นด้วย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองคืนเงินจำนวน 141,292.50 บาทพร้อมกับชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสองชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงิน641,292.50 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน641,292.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีจากต้นเงินดังกล่าวนับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน 2533 โจทก์ได้ทำสัญญาจองซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 1 ในโครงการหมู่บ้านแสงอรุณ 5 หรือศรีศุภโชคคือบ้านเลขที่ 58/131 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 118249 เนื้อที่55 ตารางวา ในราคา 600,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้จำนวน 100,000 บาท คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า จำเลยทั้งสองจะต้องรับผิดชำระเงินจำนวนตามฟ้องต่อโจทก์หรือไม่ ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ใบสั่งจองบ้านและที่ดินเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน เพราะโจทก์และจำเลยทั้งสองจะต้องทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร จึงจะเกิดผลบังคับตามกฎหมายเมื่อไม่มีการปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวนิติกรรมซื้อขายบ้านและที่ดินดังกล่าวย่อมไม่เกิดผลบังคับตามกฎหมายนั้น เห็นว่า แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินตามเอกสารหมายจ.2 ซึ่งโจทก์ลงลายมือชื่อเป็นผู้สั่งจองและจำเลยที่ 2 ลงลายมือชื่อเป็นรับสั่งจองจะมีข้อความว่าโจทก์กับจำเลยที่ 2จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกัน นับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไปและยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองบ้านและที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้เป็นเงิน 600,000 บาท ระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาท และระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่ายละครึ่งซึ่งแสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยที่ 2 และโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จึงถือได้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน 100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้ว ทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยที่ 2 และโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามบทบัญญัติมาตรา 377 และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 จึงหาใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรดังที่จำเลยทั้งสองฎีกาไม่ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปคือ จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวหรือไม่ ข้อนี้โจทก์มีตัวโจทก์และนางสินธร แสงปัญหา ภรรยาโจทก์เบิกความว่า หลังจากโจทก์จองบ้านและที่ดินดังกล่าวแล้ว โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์หลายครั้ง แต่จำเลยที่ 2 ผัดผ่อนเรื่อยมา ทั้งโจทก์ได้จ่ายเงินให้จำเลยที่ 2 เพิ่มจำนวนอีก 25,000 บาท แต่จำเลยทั้งสองก็ไม