ฎีกาที่ 8219/2540

ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475มาตรา 8 เมื่อพิจารณาประกอบบทนิยามความหมายของคำว่า"ค่ารายปี" หมายความว่า จำนวนเงินซึ่งทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ" แล้ว ทำให้เห็นว่าค่าเช่าที่จะถือเป็นค่ารายปีนั้น ต้องเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้หากค่าเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินตกลงไว้กับผู้เช่า มิใช่เป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ หรือมิใช่เป็นค่าเช่าที่แท้จริงเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจประเมินค่ารายปีก็ชอบที่จะกำหนดค่ารายปีตามค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ ในคดีนี้ปรากฎว่าอัตราค่าเช่าช่วงสูงกว่าอัตราค่าเช่าที่โจทก์ให้บริษัท ท.เช่ามาก ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานประเมินได้ประเมินค่ารายปีของโจทก์โดยอาศัยอัตราค่าเช่าช่วงที่บริษัท ท.ได้รับจากผู้เช่าช่วงมาเป็นข้อเท็จจริงและพยานหลักฐานประกอบเพื่อแสดงให้เห็นว่าโรงเรือนพิพาทสมควรให้เช่าได้ในอัตราใดจึงชอบแล้ว

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาบังคับจำเลยให้แก้การประเมินค่ารายปีค่าภาษีโรงเรือนและคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองประจำปีภาษี 2536 ถึง 2538 เสียใหม่เป็นค่ารายปีจำนวน 720,000 บาทค่าภาษีเป็นเงินปีละ 90,000 บาท ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าภาษีโรงเรือนคืนแก่โจทก์เป็นเงิน3,953,568.88 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีในต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้คืนแก่โจทก์เสร็จสิ้น จำเลยทั้งสองให้การว่า การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2536 ถึง 2538 และคำชี้ขาดของจำเลยทั้งสองชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลภาษีอากรกลางพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้จากพยานหลักฐานโจทก์จำเลยและที่โจทก์จำเลยแถลงรับกันว่า เมื่อปี 2537 พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ตรวจพบว่าอาคารเลขที่ 624 ถนนเยาวราช แขวงสัมพันธวงศ์กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นอาคารของโจทก์ได้มีการใช้ทำประโยชน์แล้ว แต่มิได้ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน จึงทวงถามให้โจทก์ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินโจทก์จึงได้ยื่นแบบแสดงรายการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปีภาษี 2535 2536 และ 2537พร้อมแสดงเอกสารต่าง ๆ ได้ความว่าลักษณะโรงเรือนของโจทก์เป็นตึกด้านหน้า 5 ชั้น ขนาดกว้าง 24 เมตร ยาว 34.30 เมตรมีชั้นลอย ด้านหลังเป็นตึก 9 ชั้น ขนาดกว้าง 24 เมตร ยาว32 เมตร มีดาดฟ้า ตึกทั้งสองทะลุถึงกันโดยมีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 10,256 ตารางเมตร ตั้งอยู่ตรงหัวถนนเยาวราชด้านหน้าอาคารเป็นทางเชื่อมระหว่างถนนเยาวราชด้านหน้าอาคารเป็นทางเชื่อมระหว่างถนนเยาวราชและถนนเจริญกรุงโจทก์ได้นำอาคารดังกล่าวให้บริษัททิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัดเช่าตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2534 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2537และต่ออายุสัญญาเช่าไปอีก 2 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2537ถึงวันที่ 1 ตุลาคม 2539 อัตราค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาทโดยเป็นค่าเช่าอาคาร 60,000 บาท เป็นค่าเช่าเครื่องตกแต่ง20,000 บาท โดยมีข้อกำหนดให้ผู้เช่าต้องวางเงินประกันความเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน 128,000,000 บาท(หนึ่งร้อยยี่สิบแปดล้านบาท) และผู้เช่าต้องเอาประกันวินาศภัยในตัวอาคารและเครื่องตกแต่งที่ติดกับตัวอาคารรวมทั้งกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือนแทนโจทก์ โดยโจทก์ยอมให้ผู้เช่านำอาคารที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 48 ถึง 51 สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินประจำปี 2535 เนื่องจากสัญญาเช่าระบุว่าผู้เช่าเป็นผู้ชำระค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินจึงต้องนำภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ผู้เช่าจะต้องออกแทนมารวมคำนวณเป็นค่ารายปีด้วยคำนวณแล้วเป็นค่ารายปี 1,163,320 บาท เฉลี่ยตารางเมตรละ9.45 บาท ในปี 2535 ประเมิน 3 เดือน เป็นเงิน 290,830 บาทอัตราค่าภาษีร้อยละ 12.5 ของค่ารายปีเป็นเงินค่าภาษี36,353.75 บาท สำหรับภาษีโรงเรือนและที่ดินปีภาษี 2535โจทก์ไม่ได้โต้แย้งแต่อย่างใด ส่วนภาษีของปี 2536 แบ่งออกเป็น 2 ช่วงคือช่วงระหว่างซ่อมแซมปรับปรุงและตกแต่งตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนกันยายน 2535 (9 เดือน) กำหนดค่ารายปีเช่นเดียวกับปีภาษี 2535 เป็นเงินค่ารายปี 1,163,320 บาทประเมิน 9 เดือน เป็นเงิน 872,490 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นเงิน 109,061.25 บาท ในส่วนนี้โจทก์ไม่ได้โต้แย้ง ช่วงที่ 2 ซึ่งเป็นช่วงซ่อมแซมปรับปรุงและตกแต่งเสร็จเรียบร้อยแล้วระหว่างเดือนตุลาคมถึงเดือนธันวาคม 2535ผู้เช่าได้นำพื้นที่ในอาคารไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยมีการให้เช่าช่วง 2 ราย คือให้บริษัทโกเรียทัง จำกัด และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์เอกธนา จำกัด ตามเอกสารหมาย ล.3 ถึงล.185 จึงคำนวณค่ารายปีตามอัตราค่าเช่าช่วงกับค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลางค่ารักษาความสะอาดส่วนกลางค่ารักษาความปลอดภัยส่วนกลาง และค่าบริหารส่วนกลาง ระยะเวลาประเมิน 3 เดือนเป็นค่ารายปี 1,725,876 ค่าภาษี 215,734.50 บาท พื้นที่ที่เหลือจากการให้เช่าช่วง กำหนดค่ารายปีโดยเทียบเคียงกับโรงเรียนอื่นซึ่งอยู่ในบริเวณเดียวกันและมีลักษณะการใช้ประโยชน์เช่นเดียวกัน โดยคิดค่ารายปีโรงเรือนของโจทก์ตารางเมตรละ 20 บาทต่อเดือน คิดเป็นค่ารายปี 557,782.80 บาทร่วมเป็นค่ารายปีทั้งสิ้น 3,156,021.60 บาท ค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน 394,455 บาท สำหรับการคิดคำนวณค่ารายปีของปีภาษี2537 และปีภาษี 2538 ในส่วนของพื้นที่ที่ให้เช่าช่วงคิดคำนวณค่าเช่าช่วงรวมกับค่ากระแสไฟฟ้าและค่าบริการส่วนกลางเช่นเดียวกับปีภาษี 2536 สำหรับพื้นที่ที่ไม่ได้ให้เช่าช่วงคิดคำนวณค่าภาษีโดยเทียบเคียงกับค่ารายปีของอาคารใกล้เคียงกันโดยเฉลี่ยตารางเมตรละ 30 บาท รวมเป็นค่ารายปีของปี 2537เป็นเงิน 12,634,368 บาท ค่าภาษีเป็นเงิน 1,579,296 บาทเป็นค่ารายปีของปีภาษี 2538 รวม 17,998,543.04 บาท ค่ำภาษีโรงเรือนและที่ดินเป