ฎีกาที่ 83/2532

โจทก์ที่ 2 เคยฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นคดีอาญาในข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสองและศาลในคดีอาญาพิพากษาถึงที่สุดยกฟ้อง โดยฟังข้อเท็จจริงว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีแพ่งคดีนี้ขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ มูลเหตุที่ฟ้องมิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญา คดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญา โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2เช่าเมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมา เช่นนี้แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปี จะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความ ส. ซึ่งเป็นบิดาโจทก์ทั้งสามและเป็นพี่จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินจาก ท.20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 แล้วปลูกตึกแถวพิพาทมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญญาเช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามซึ่งได้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยซื้อที่ดินพิพาทจาก ท. และได้รับยกให้ตึกแถวพิพาทจาก ส. เมื่อ พ.ศ. 2519 ได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าดังกล่าว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้

โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 28156 เนื้อที่ประมาณ25 ตารางวา อยู่ถนนพญาลิไท ตำบลในเมือง อำเภอเมือง พิษณุโลกเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 256 เมื่อปี 2500 ได้เกิดเพลิงไหม้ครั้งใหญ่ที่ตลาดเมืองพิษณุโลก นายเสียม เจริญผลบิดาโจทก์ได้เช่าที่ดินดังกล่าวมาจากเจ้าของมีกำหนด 20 ปีแล้วปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 2-3 มีข้อตกลงว่าสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่เช่าคงเป็นของนายเสียมตลอดไป เมื่อนายเสียมสร้างตึกแถวเสร็จแล้ว ได้ให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นน้องร่วมบิดามารดาเดียวกันอาศัยใช้สอยทำประโยชน์ จำเลยที่ 1 ได้จัดให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวเลขที่ 2-3 เมื่อวันที่ 19 สิงหาคม 2519 โจทก์ทั้งสามได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 จากนางสุทิน สมรรคะบุตร และได้เป็นเจ้าของตึกแถวสองชั้นสองคูหา หมายเลข 2-3 ซึ่งบิดาโจทก์ปลูกสร้างขึ้นและยอมยกให้ตกเป็นส่วนควบ ซึ่งจำเลยทั้งสองได้ทราบแล้ว ครั้งเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2520 ภายหลังที่จำเลยที่ 1 ได้สิ้นสิทธิอาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทดังกล่าว จำเลยทั้งสองได้สมคบกันแจ้งเท็จถึงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวรายพิพาทต่อเจ้าพนักงานผู้รับจดทะเบียน ให้จดทะเบียนสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 15 ปี นับแต่วันที่ 2 สิงหาคม 2520 เป็นต้นไปเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนหลงเชื่อได้จดทะเบียนให้ โจทก์จึงได้ดำเนินคดีอาญากับจำเลยและไม่มีความประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองได้สิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวหมายเลข 2-3 ต่อไป จึงแจ้งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินพร้อมตึกแถวคืนและให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกไป นิติกรรมสัญญาเช่ามีกำหนด 15 ปี ที่จำเลยทั้งสองจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันโจทก์ ขอให้พิพากษาเพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองฉบับลงวันที่5 กันยายน 2520 ที่จดทะเบียนต่ออำเภอเมืองพิษณุโลกเสีย ขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมด้วยบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาท ให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับที่ดินโฉนดที่ 28156 และตึกแถว 2 คูหา เลขที่ 2-3 รายพิพาทของโจทก์ต่อไป และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหาย 156,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องตลอดไปจนกว่าจะชำระเงินจำนวนนี้ให้โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปและส่งมอบที่ดินกับตึกแถวรายพิพาทคืนให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ทั้งสามเป็นบุตรนายเสียม เจริญผล และเคยเช่าที่ดินจากนายทรง ศุขกิจ เพื่อปลูกสร้างห้องแถวจริง แต่มิได้เช่าที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 ที่ดินตรงที่ปลูกตึกแถวดังกล่าวเป็นที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ได้มาโดยขุนนิติกรพานิช (กิม แซ่จอง)บิดาจำเลยที่ 1 ยกให้เมื่อปี พ.ศ. 2500 โดยมิได้บอกว่าเป็นที่มีโฉนดหรือไม่ ได้ชี้อาณาเขตให้จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองมีเนื้อที่ประมาณ 25 ตารางวา จำเลยที่ 1 ได้เข้าครอบครองมากกว่า 10 ปีแล้วและได้ปลูกตึกแถวเลขที่ 2-3 บนที่ดินนี้อีกด้วย ต่อมาจำเลยที่ 1ได้ให้นายเจ๊กฮั้ว แซ่อึ้ง เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันที่1 มีนาคม 2501 ระหว่างอายุสัญญาเช่านายเจ๊กฮั้วได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถวดังกล่าวให้จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมด้วยและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาโจทก์ที่ 2ได้ฟ้องจำเลยทั้งสองต่อศาลจังหวัดพิษณุโลก หาว่าร่วมกันแจ้งความเท็จศาลจังหวัดพิษณุโลกพิพากษายกฟ้องคดีถึงที่สุดแล้ว คดีดังกล่าวศาลฟังว่า ตึกแถวเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาทมา 20 ปีเศษแล้ว ซึ่งโจทก์ทั้งสามก็ทราบหากโจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 28156 และจดทะเบียนการโอนไว้จริงก็ย่อมเป็นการจดทะเบียนทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่จำเลยที่ 1 ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว โจทก์รับโอนโดยไม่สุจริต ดังนั้นนิติกรรมการจดทะเบียนโอนดังกล่าวจึงไม่มีผลบังคับแก่จำเลยที่ 1 ได้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในมูลละเมิด แต่มิได้ฟ้องภายใน 1 ปีคดีโจทก์จึงขาดอายุความฟ้องร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 448 ขอให้ยกฟ้องโจทก์ และจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งขอให้แสดงว่าที่ดินและตึกแถวเลขที่ 2-3 เป็นของจำเลยที่ 1 ห้ามโจทก์ทั้งสามและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดที่28156 เสียและใส่ชื่อจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของต่อไป หากศาลฟังว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ก็ขอให้บังคับให้โจทก์ทั้งสามใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น เพราะมีตึกแถวของจำเลยที่ 1 ปลูกอยู่แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 500,000 บาท จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ทั้งสามและนายเสียมไม่ใช่เจ้าของที่ดินและตึกแถวรายพิพาท แต่เป็นของจำเลยที่ 1 หรือจำเลยที่ 1 มีสิทธินำที่ดินและตึกแถวให้บุคคลอื่นเช่า หรือมิฉะนั้นก็เป็นตัวแทนเชิดของนายเสียมในการให้