ฎีกาที่ 91/2541

หลังจากจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้วแม้ได้มีการเจรจาขอซื้อที่ดินคืน แต่เมื่อไม่สามารถตกลงกันได้สัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังมิได้ถูกยกเลิกต่อกันแล้วโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา แต่คงเป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะบังคับตามสัญญา แม้ในวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ที่ 1 จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ตาม ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้ว่า ถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด ต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันที และยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น การที่โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ โดยนำเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องคืนแก่โจทก์ฐานผิดสัญญามาหักออกก่อน จึงไม่ทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยจะต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์อันเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่โอนขายที่ดินให้โจทก์และค่าเสียหายของโจทก์ในการที่จะต้องว่าจ้างทุบอาคารบนที่ดิน เพราะหลังจากทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์แล้ว จำเลยเคยติดต่อขอซื้อที่ดินกลับคืนในราคาที่สูงกว่าที่จำเลยตกลงจะขายให้โจทก์หลายครั้งแต่ตกลงกันไม่ได้ และจำเลยทราบว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อจะสร้างอาคารชุด ซึ่งค่าเสียหายดังกล่าวเป็นค่าเสียหายโดยตรงและจำเลยทราบดีอยู่แล้ว จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ การบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลยจึงไม่มีผลและในกรณีที่จำเลยไม่อาจขายที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยก็ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ได้ต้องคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยให้แก่โจทก์

โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นผู้เริ่มก่อการและเป็นผู้ถือหุ้นของโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 เป็นนิติบุคคลจดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัด มีโจทก์ที่ 1 เป็นกรรมการมีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ที่ 2 เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 34929, 34930, 34931, 34992,34993, 34994, 37332 และ 107998 เนื้อที่รวม 4 ไร่ 20 ตารางวารวมทั้งหม้อแปลงไฟ แผงไฟ เครื่องบินพร้อมอุปกรณ์สื่อสารเครื่องปรับอากาศ และส่วนประกอบต่าง ๆ ของเครื่องบินให้โจทก์ที่ 1ในราคา 125,000,000 บาท จำเลยได้รับเงินมัดจำไว้แล้ว 37,500,000บาท เงินส่วนที่เหลือ 87,500,000 บาท โจทก์ที่ 1 จะชำระให้จำเลยในวันที่ 31 มกราคม 2534 อันเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิ จำเลยตกลงจะรื้อถอนและทุบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ตกลงจะขายให้แล้วเสร็จภายในเดือนพฤศจิกายน 2533 และจะส่งมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ในเดือนธันวาคม 2533 สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่34994 ซึ่งมีเนื้อที่ 3 งาน 19 ตารางวา จำเลยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วมกับผู้อื่น จำเลยตกลงโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยให้โจทก์ที่ 1 ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ดินส่วนที่เหลือซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นเนื้อที่ 40ตารางวา จำเลยตกลงโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ที่ 1 ในเดือนกันยายน 2535 โดยให้โจทก์ที่ 1 กันเงินที่จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไว้ 1,500,000 บาท และให้โจทก์ที่ 1จ่ายเงินจำนวนนี้ในวันที่โจทก์ที่ 1 ได้รับโอนที่ดินส่วนดังกล่าวการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเลยยอมให้โจทก์ที่ 1 หรือผู้หนึ่งผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนโจทก์ที่ 1 ได้หากจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายข้อหนึ่งข้อใดยอมให้โจทก์ที่ 1ปรับเป็นเงิน 37,500,000 บาท โดยจำเลยจะต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายแก่โจทก์ที่ 1 และยินยอมให้โจทก์ที่ 1ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย และยินยอมชดใช้ค่าเสียหายทั้งปวงที่เกิดขึ้นแก่โจทก์ที่ 1 สำหรับที่ดินแปลงที่โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจากจำเลยนี้ โจทก์ที่ 1ประสงค์ให้โจทก์ที่ 2 เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทน แต่ปรากฏว่าเมื่อถึงเดือนพฤศจิกายน 2533 จำเลยไม่รื้อถอนหรือทุบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาจะขายให้โจทก์ที่ 1 และไม่อาจส่งมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ได้ โจทก์ที่ 1 จึงให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยให้คืนเงินมัดจำ 37,500,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยและให้จำเลยรื้อถอนหรือทุบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 31 มกราคม 2534 จำเลยได้รับหนังสือแล้ว แต่ไม่ปฏิบัติตาม ในวันที่ 31 มกราคม 2534โจทก์ทั้งสองได้เตรียมเงินไปชำระค่าที่ดินให้จำเลย แต่จำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสองได้และจำเลยไม่ได้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินตามที่ได้ตกลงไว้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทรัพย์สินอื่นที่ทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์ที่ 1 และหรือโจทก์ที่ 2 โดยปลอดภาระผูกพันหรือภารจำยอมใด ๆ โดยให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมค่าภาษีอากรและภาษีเงินได้หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชำระค่าปรับโดยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 38,994,863 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี ของเงินมัดจำจำนวน 37,500,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยชำระค่าสถาปนิกและวิศวกรและค่าใช้จ่ายในการวางโครงการพัฒนาที่ดินกับค่ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างรวม 3 รายการ รายการละ 1,000,000 บาทรวมเป็นเงิน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสองให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 8,200,000 บาท และค่าเสียหายอีกวันละ 82,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 และหรือโจทก์ที่ 2ให้จำเลยรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือจากโจทก์ทั้งสองจำนวน 87,500,000 บาท โดยหักเงินค่าที่ดินส่วนบุคคลที่บุคคลภายนอกถือกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลยในที่ดินโฉนดเลขที่ 34994 จำนวน1,500,000 บาท กับค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชดใช้แก่โจทก์ทั้งสองดังกล่าวข้างต้นออกเสียก่อน หากจำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 และหรือโจทก์ที่ 2 ได้ให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยรวมจำนวน 38,994,863 บาท และชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินมัดจำ 37,500,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองอีก 250,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การว่า โจทก์ที่ 1 ตกลงไม่ถือเอาเหตุที่จำเลยไม่รื้อถอนและทุบสิ่งปลูกสร