ฎีกาที่ 9199/2538

หนังสือสัญญาเช่าหนังสือการจดทะเบียนการเช่ามีข้อความว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงเช่าตึกแถวสองชั้น(ชั้นล่างและชั้นสอง)จำนวน8คูหาพร้อมหน้าบ้านด้านหนึ่งกว้างประมาณ4เมตรอีกด้านหนึ่งกว้างประมาณ6เมตรความยาวประมาณ30เมตรและตามหลักฐานการจดทะเบียนการเช่าก็มีข้อความระบุไว้ในทำนองเดียวกันทั้งยังมีข้อความเพิ่มเติมว่าปลูกอยู่ในที่ดินของศ. และล. โฉนดที่1593ตามข้อความในสัญญาเช่าและหลักฐานการจดทะเบียนดังกล่าวเห็นได้ชัดแจ้งว่าคู่สัญญาไม่ได้ให้เช่าและเช่าที่ดินซึ่งตึกแถวปลูกอยู่จึงไม่ใช่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินรวมกับที่ดินดังที่บัญญัติไว้ในประมวลที่ดินมาตรา71(1)แม้ตามสัญญาเช่าระบุว่ามีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วยก็ตามแต่บริเวณหน้าตึกแถวแม้จะไม่กล่าวถึงไว้ในสัญญาเช่าผู้เช่าก็ย่อมมีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ได้อยู่แล้วการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าว่ามีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วยก็หาทำให้การเช่าดังกล่าวกลายเป็นการเช่าตึกแถวในที่ดินรวมกับที่ดินไม่การที่คู่สัญญาไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานเขตย่อมชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา71(2)การจดทะเบียนการเช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย ล.เบิกความไว้ในคดีแพ่งของศาลชั้นต้นยอมรับว่าได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ย.เป็นผู้จัดการผลประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดจนทรัพย์สินอื่นของตนได้และยังปรากฏตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นอีกว่าโจทก์ยอมรับว่าได้มีการทำหนังสือมอบอำนาจโดยศ. และล.ทำหนังสือมอบอำนาจให้ย.จริงเช่นนี้ก็ย่อมฟังได้ว่าศ.และล.ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้แก่ย.จริงซึ่งตามหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวเป็นการมอบอำนาจให้ย.มีอำนาจทำกิจการเฉพาะอย่างได้หลายประการเช่นขายจำนองจำนำฯลฯรวมทั้งให้เช่าด้วยย.จึงมีอำนาจให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทได้ ตามคำฟ้องโจทก์กล่าวอ้างเพียงว่าย.ไม่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารที่แท้จริงเท่านั้นเมื่อฟังได้ว่าย. ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารคือศ. และล.แล้วก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยในประเด็นอื่นๆอีกเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไปแต่อย่างใด ศ. และล. ไม่เคยกล่าวอ้างเลยว่าย.ไม่มีอำนาจให้เช่าตึกแถวพิพาททั้งเมื่อศ. และล.กับย.มีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่1593และตึกแถวพิพาทจนต้องนำคดีขึ้นสู่ศาลในที่สุดได้มีการนำที่ดินและตึกแถวพิพาทออกขายทอดตลาดซึ่งตามประกาศการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าตึกแถวพิพาทมีการจดทะเบียนและนิติกรรมการเช่าตั้งแต่ปี2522มีกำหนด30ปีล.เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากการขายทอดตลาดจึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากล. ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของล.ซึ่งมีต่อจำเลยด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569วรรคสองซึ่งโจทก์น่าจะรู้ดีอยู่แล้วการที่โจทก์พยายามอ้างเหตุต่างๆมาฟ้องขับไล่จำเลยน่าจะเป็นเรื่องที่ไม่ชอบด้วยเหตุผลและความยุติธรรม

โจทก์ทั้งสามฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1593 พร้อมตึกแถวเลขที่ 122, 124, 126,128, 130, 132, 134 และ 136 แขวงสัมพันธวงศ์เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร โดยรับโอนกรรมสิทธิ์มาจากเจ้าของที่ดิน จำเลยเช่าที่ดินและอาคารดังกล่าวจากนายเยี่ยมไหลวัฒนา ซึ่งไม่ใช่เจ้าของอันแท้จริง และไม่ได้จดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดิน อันเป็นการขัดต่อกฎหมาย เป็นโมฆะและไม่มีผลบังคับ จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวดังกล่าวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง ดำเนินการค้าขายที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมายโดยสะสมถุงบรรจุแก๊สไว้ในห้องเป็นจำนวนมาก ประกอบกิจการโดยไม่ได้รับอนุญาตและยังได้นำที่ดินหน้าตึกแถว ซึ่งมีความกว้าง 4 เมตรด้านหนึ่ง อีกด้านหนึ่งกว้าง 6 เมตร ความยาวตลอด 30 เมตร ซึ่งใช้เป็นทางสัญจรก่อสร้างเป็นโกดังอย่างมิดชิดสำหรับบรรจุแก๊สหุงต้มและที่เก็บถังแก๊ส โจทก์ทั้งสามจึงได้บอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป จำเลยเพิกเฉยการกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม ทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหาย ตึกแถวดังกล่าวถ้าโจทก์ทั้งสามให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าห้องละ 8,000 บาท รวม 8 ห้องเป็นเงิน 64,000 บาท และที่ดินหน้าตึกแถวดังกล่าวโจทก์ทั้งสามอาจให้ผู้อื่นเช่าได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 45,000 บาทโจทก์ทั้งสามขอคิดเพียง 2 เดือน เป็นค่าเสียหาย 90,000 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 218,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 122, 124, 126, 128,130, 132, 134 และ 136 ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่1593 แขวงสัมพันธวงศ์ เขตสัมพันวงศ์ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม 128,000 บาท และค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 64,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวของโจทก์ทั้งสามให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามอีก 90,000 บาท และค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 45,000 บาทจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังหน้าตึกแถวที่เช่าออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสาม และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังหน้าตึกแถวดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้วย จำเลยให้การให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจำนวน 8 ห้องและที่ดินหน้าตึกแถวด้านหนึ่งกว้าง 4 เมตร อีกด้านหนึ่งกว้าง6 เมตร ยาวประมาณ 30 เมตร ของนายศักดิ์ชัย ไหลวัฒนา และนางลาวัณย์ ยอดกมล (เดิมเป็นนางสาวลาวัณย์ ไหลวัฒนา) จากนายเยี่ยม ไหลวัฒนา เพื่อการค้าและอยู่อาศัยมีกำหนดเวลาเช่า30 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2522 เป็นต้นไป ค่าเช่าตึกแถวเดือนละ 250 บาทต่อหนึ่งห้อง ค่าเช่าที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเดือนละ 100 บาท ชำระค่าเช่าเป็นรายปี ปีละหนึ่งครั้ง นายเยี่ยมได้ทำหนังสืออนุญาตให้จำเลยต่อเติมอาคาร โดยยินยอมให้ทุบผนังตึกแถว 8 ห้องทะลุถึงกันได้ และหน้าบ้านกับหลังบ้านก่อกำแพงมุงหลังคาได้ การเช่าได้จดทะเบียนตามกฎหมายต่อเขตสัมพันธวงศ์กรุงเทพมหานคร โดยนายเยี่ยมซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวและเป็นผู้รับมอบอำนาจจากนายศักดิ์ชัย และนางลาวัลย์มีอำนาจให้เช่าทรัพย์สินได้ การเช่าของจำเลยจึงชอบด้วยกฎหมาย จำเลยไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่า ไม่เคยทำผิดวัตถุประสงค์การเช่า ไม่ได้ให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง ไม่เคยสะสมแก๊สและดำเนินการค้าเกี่ยวกับแก๊ส จำเลยก่อกำแพงและมุงหลังคาสร้างเป็นโกดังโดยได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า โจทก์ทั้งสามไม่เคยบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยและบริวาร การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ทั้งสามจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายหากมีจริงไม่เกินค่าเช่าเดือนละ 2,100 บาท ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 122, 124, 126, 128, 130, 132, 134 และ 136ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 1593 แขวงสัมพันธวงศ์เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังบริเวณหน้าตึกแถวที่เช่าของโจทก์ทั้งสามออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสามดังกล่าวให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามสำหรับค่าเช่าตึกแถวเป็นเงินเดือนละ 16,000 บาท นับแต่วันทำละเมิด (วันที่ 12 พฤศจิกายน 2532) จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม สำหรับค่าเช่าที่ดินจอดรถเป็นเงินเดือนละ 15,000 บาทนับแต่วันทำละเมิด (วันที่ 12 พฤศจิกายน 2532) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังบริเวณหน้าตึกแถวที่เช่าของโจทก์ทั้งสามออกจากที่ดินโจทก์ทั้งสาม จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง โจทก์ทั้งสามฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งลงชื่อในคำพิพากษาศาลอุทธรณ์รับรองให้ฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ทั้งสามฎีกาว่า การจดทะเบียนการเช่าตึกแถวตามเอกสารหมาย ล.1 ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะเป