ฎีกาที่ 935/2541

โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงหนึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าวออกเป็นที่ดินอีกโฉนดหนึ่งเนื้อที่ 18 ตารางวาและจดทะเบียนภารจำยอมเป็นทางเดินให้แก่ที่ดินแปลงอื่น เมื่อทางภารจำยอมที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกออกไปจากที่ดินซึ่งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อเป็นทางภารจำยอมที่มีมาแต่เดิม การแบ่งแยกทางภารจำยอมของจำเลยที่ 1 ออกจากที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ต้องโอนขายแก่โจทก์ จึงมิใช่การฉ้อฉลโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมของจำเลยที่ 1 สัญญาจะซื้อจะขายที่มีการวางมัดจำเป็นการชำระหนี้บางส่วน การฟ้องร้องบังคับตามสัญญาไม่จำต้องใช้เอกสารเป็นหลักฐาน และไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้นำเอกสารมาแสดงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94ศาลจึงสามารถรับฟังคำพยานบุคคลหักล้างพยานเอกสารได้ คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมของจำเลยที่ 1 ก่อน แล้วจึงขอให้จำเลยที่ 1 ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์เมื่อศาลมีคำวินิจฉัยไม่ให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมแล้วศาลจึงไม่จำต้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยที่ 1จำนวน 4 แปลง ได้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 27284, 27291, 27292และ 27293 ตำบลบางรักใหญ่ (บางไผ่) อำเภอบางบัวทองจังหวัดนนทบุรี โดยตกลงราคาซื้อขาย 3 แปลงแรก เป็นเงิน410,000 บาท แปลงที่ 4 เป็นเงิน 168,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 578,000 บาท จำเลยที่ 1 สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อโจทก์ส่งเงินครบในแต่ละแปลง ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำเป็นเงิน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงผ่อนชำระเป็นรายเดือนต่อมาโจทก์ได้ผ่อนชำระเงินรวม 36 งวด เป็นเงิน 180,000 บาทคงเหลือเงินค้างชำระ 298,400 บาท โจทก์และจำเลยที่ 1ได้นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 28 เมษายน 2536 ในวันดังกล่าวจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์เพียง 3 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 27284, 27291, 27292 โจทก์ได้ชำระเงินแก่จำเลยเป็นแคชเชียร์เช็ค จำนวนเงิน 150,000 บาท และจำเลยที่ 1ได้รับเงินแล้ว ส่วนที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 27293 จำเลยที่ 1ได้นัดให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 29 เมษายน 2536เมื่อถึงวันนัด โจทก์ได้ไปยังสำนักงานที่ดินจึงได้ทราบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วนในเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 70037ตำบลบางรักพัฒนา (บางไผ่) อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรีซึ่งการจดทะเบียนภารจำยอมดังกล่าวไม่มีค่าตอบแทน โจทก์ได้ทราบว่าในวันที่ 28 เมษายน 2536 จำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินในนามเดิมของที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 78759เนื้อที่ 18 ตารางวา โดยที่ดินแปลงที่แบ่งแยกยังคงมีภารจำยอมโจทก์ทราบเรื่องในวันนั้นจึงไม่ยอมรับโอนที่ดินดังกล่าวและได้ทำหนังสือถึงหัวหน้าสำนักงานที่ดินว่า จำเลยที่ 1ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนจำเลยที่ 2 เดิมเป็นเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 70037 และเป็นผู้ตกลงจดทะเบียนภารจำยอมกับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 ที่ 4 และที่ 5 เป็นผู้รับโอนที่ดินโดยการซื้อจากจำเลยที่ 2 การกระทำของจำเลยทั้งห้าเป็นการฉ้อฉลโจทก์ ทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่สามารถรับโอนที่ดินได้ครบถ้วนตามสัญญา โดยจำเลยที่ 1 ทราบดีอยู่แล้วว่าได้ทำสัญญาขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้วกลับไปทำการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่มีค่าตอบแทน โจทก์ประสงค์ที่จะรับที่ดินเนื้อที่ครบถ้วน 1 งาน 20 ตารางวา โจทก์จึงได้นำเงินส่วนที่จะต้องชำระจำนวน 148,400 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ เพื่อให้จำเลยที่ 1 มารับเงิน พร้อมกันนั้นโจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉยขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 และโฉนดเลขที่ 78759 อันเป็นภารยทรัพย์ซึ่งตกเป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 70037 ตำบลบางรักใหญ่(บางไผ่) อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ให้จำเลยที่ 1ไปจดทะเบียนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 และ โฉนดที่ดินเลขที่ 78759 ตำบลบางรักใหญ่ (บางไผ่) อำเภอบางบัวทองจังหวัดนนทบุรี ให้แก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 เสียค่าฤชาธรรมเนียมและค่าอากรในการจดทะเบียนการโอนฝ่ายละครึ่งกับโจทก์ ส่วนค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายในการขายให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ชำระ หากจำเลยที่ 1 เพิกเฉยให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาในการโอน จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 มีส่วนหนึ่งเป็นทางเกวียนที่ชาวบ้านที่อาศัยอยู่ทางด้านทิศใต้และทิศตะวันตกของโฉนดที่ดินใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะมานานเกิน 10 ปีขึ้นไปจำเป็นต้องเปิดเป็นทางภารจำยอม กว้าง 4 เมตร ยาว 9 เมตรดังนั้น ในการขายที่ดินให้แก่โจทก์จึงได้คิดหักตามอัตราส่วนของที่ดินที่เหลือ ส่วนค่าฤชาธรรมเนียม ค่าอากรในการจดทะเบียนโอนค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายได้ตกลงว่าโจทก์เป็นฝ่ายชำระทั้งสิ้นทั้งนี้เพราะโจทก์ซื้อที่ดินทั้ง 4 แปลง จากจำเลยที่ 1โดยขอผ่อนชำระเป็นรายเดือน โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้คิดดอกเบี้ยจากโจทก์ จำเลยที่ 1 พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงและตามสัญญา แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยอ้างว่าต้องการจะให้โอนใส่ชื่อบุตรโจทก์จึงต้องขอเวลาไปตามบุตรโจทก์มาลงชื่อ และโจทก์กลับอ้างว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาและได้อายัดที่ดินพิพาทไว้ จำเลยที่ 1 มิได้ฉ้อฉลโจทก์โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอม จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินเลขที่ 70037 และแปลงอื่นบริเวณใกล้เคียงกันหลายแปลงโดยจำเลยที่ 2 อยู่มาตั้งแต่เกิด จำเลยที่ 2 และครอบครัวกับเพื่อนบ้านอีกหลายครอบครัวอาศัยเส้นทางตามโฉนดที่ดิน 78759เนื้อที่ 18 ตารางวา เป็นทางเกวียนและเป็นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะมาไม่น้อยกว่า 30 ปีจนปัจจุบัน ดังนั้นที่ดินตามโฉนดเลขที่ 78759 จึงเป็นทางภารจำยอม การที่จำเล